מבוא-
משכנתא הפוכה היא שיעבוד דירה קיימת לצורך קבלת כסף מהבנק. המשכנתא מיועדת לגימלאים בני 60+, שזקוקים לסכום כסף גדול לצרכים שונים: סיוע לילדים, טיול בחו"ל או מימון החיים לעת זיקנה. במשכנתא רגילה, אנשים לווים כסף מהבנק לצורך רכישת דירה ועליהם להחזיר את המשכנתא בתשלומים חודשיים נושאי ריבית.
גמלאים בגיל פנסיה יתקשו להשיג בדרך רגילה סכום כסף גדול, אי לכך הם יכולים להמיר את הדירה שלהם על ידי שעבודה לבנק או לגוף פיננסי אחר, ולקבל תמורתה סכום כסף גבוה.
יתרונות המשכנתא ההפוכה-
- משכנתא הפוכה היא הלוואה לכל מטרה, שאינה מוגבלת בזמן.
- אין צורך להחזירה בהחזרים חודשיים שוטפים.
- אין צורך לעשות ביטוח חיים כמו במשכנתא רגילה.
- לא נעשים מבדקי הכנסה (כיוון שללא החזרים שוטפים, אין עניין בהכנסה שוטפת).
- אפשר לפרוע משכנתא ההפוכה בכל נקודת זמן וללא קנס.
- משכנתא הפוכה, מסייעת לממן את צורכי הלווים על חשבון הנכס.
- עדיף לגמלאים שזקוקים לכסף, לקחת משכנתא הפוכה ולא למכור את הבית, במקום לקחת הלוואה רגילה נושאת ריבית ופרישת ההחזרים.
- הלווים ממשיכים להיות בעלי הבית ורשאים לגור בו.
- הבנק מבחינתו רגוע, כיוון שיש לו שעבוד על הבית. הרווח של הבנק הוא מהריבית שנצברת ונרשמת בספרי הבנק, אך משולמת רק בסוף תקופת המשכנתא.
- כאשר הלווה יחליט למכור את הדירה או ילך לעולמו, התמורה ממכירת הדירה תכסה את סכום ההלוואה בתוספת הריבית שנצברה.
סיוע לילדים-
לאור יוקר המחייה בישראל והתלות המתרחבת של צעירים בהוריהם, גדל הצורך והרצון של ההורים לסייע באמצעות מימון גדול יותר והם פועלים לממש משכנתא הפוכה. הצפי הוא, שתהליך השימוש במשכנתא הפוכה ילך ויתרחב. הורים רבים רוצים לסייע לילדיהם עוד בחייהם, מאשר לסייע דרך הירושה, כיוון שהילדים זקוקים עכשיו לסיוע.
מימון הזיקנה-
משכנתא הפוכה היא דרך יעילה עבור גמלאים לקבל סכום כסף גדול, שיאפשר להם לממן את שארית חייהם לאחר שהפסיקו לעבוד. לעתים בני המשפחה אינם מסוגלים לסייע להוריהם וזהו המוצא היחידי. סכום הכסף שהגמלאים יכולים לקבל, תלוי בערך הדירה, בגיל הלווה והוא יכול להגיע לחצי משווי הדירה ולכן, פתרון כלכלי זה ישפיע באופן מהותי על איכות חייהם של הגמלאים ומשפחותיהם.
מי זכאי למשכנתא הפוכה-
בני 60+, שיש ברשותם נכס מגורים ללא שעבודים, עיקולים או חובות. גם מי שנותרה לו יתרת משכנתא נמוכה, רשאי להחליף משכנתא רגילה במשכנתא הפוכה.
הגופים שנותנים משכנתא הפוכה:
בנקים וחברות הביטוח.
תהליך הביצוע בפועל
מגישים בקשה לגוף שמממן משכנתא ומקבלים סכום כסף בתמורה לשעבוד הנכס.
החזרת ההלוואה:
אין צורך להחזיר כסף באופן מיידי. הכסף יוחזר לגוף המלווה באמצעות מכירת הנכס או תשלום המשכנתא ההפוכה. אם נותרת יתרה בעת מכירת הנכס, העודף יעבור ללווה או ליורשיו.
מועד הפירעון:
יש אפשרות לפרוע את המשכנתא ההפוכה בכל עת וללא קנסות (אך רצוי לוודא זאת בעת חתימה על החוזה).
מגבלות שימוש בכסף:
אין מגבלות. הכסף שניתן בתמורה למשכנתא הפוכה יכול להיות מיועד לכל מטרה.
סכום ההלוואה שניתן לקבל:
הסכום תלוי בגיל הלווים. לרוב הוא מגיע עד למחצית שווי הנכס. ככל שהגיל עולה, שיעור ההלוואה ביחס לשווי הנכס עולה.
מסלולים שונים למשכנתא הפוכה-
- מימון הזיקנה – לווים שרוצים להמשיך לגור בדירתם וזקוקים לכסף למחייה, יכולים לבקש משכנתא הפוכה, שתוחזר בתום אריכות ימיהם או לאחר עזיבת הבית.
- מימון בית אבות – לווים שזקוקים לכסף כדי לעבור לבית אבות, יקבלו את הכסף עד תום אריכות ימיהם או עד שיצאו מבית האבות.
- כיסוי החוב של המשכנתא הרגילה – למי שיש עדיין משכנתא על הנכס, ומעוניין להפסיק לשלם תשלומים חודשיים, יכול לכסות את החוב על ידי לקיחת משכנתא הפוכה ולהשאיר ברשותו עוד כסף למחייה.
הריבית הנהוגה במשכנתא הפוכה-
הריבית של משכנתא הפוכה גבוהה מעט ממשכנתא רגילה ( בין 0.3% ל-1.3% מעל ריבית משכנתא סטנדרטית). הריבית במשכנתא הפוכה נצברת עם הזמן.
עלויות נוספות:
- דמי טרחה לעורך דין, שחותם על המסמכים לפתיחת התיק.
- עלות פתיחת תיק משכנתא – בין 1% ל- 2% מערך הנכס.
- דמי טרחה לשמאי, שקובע את ערך הנכס.
- ביטוח על הדירה.
- תשלום דמי שירות.
גמישות המשכנתא ההפוכה –
הלווה יכול להחזיר את המשכנתא בזמן שמתאים לו. בנוסף לכך, הליך לקיחת משכנתא הפוכה הוא פשוט יחסית. ברוב המקרים אין צורך בערבויות או בביטחונות, כי הנכס מהווה את הביטחון, אי לכך התנאים של הבנקים יותר גמישים.
חסרונות המשכנתא ההפוכה –
הריבית על המשכנתא, עולה עם הזמן. עלויות נלוות נוספות הן: שכירת שמאי, תשלום לעורך דין ותשלום דמי ניהול. כמו כן, יש כאן השפעה על הירושה. במידה ואין יכולת לאחר פטירת הלווה להחזיר את כספי ההלוואה, הדירה תימכר והירושה תרד לטמיון.
מומלץ אם כן:
לבדוק מראש את המשמעויות הכלכליות החיוביות והשליליות של לקיחת משכנתא הפוכה.
לסיכום-
משכנתא הפוכה היא פתרון פיננסי בטוח וזמין למי שמתקשה לגייס כסף דרך הלוואה מהבנק או מגופים אחרים. היא מכילה יתרונות רבים ופתרונות למצוקות, שבלעדיה היה קשה לפתור. היכולת לגייס סכום כסף בקלות יחסית, יכולה לשפר מבחינות רבות את איכות חייה של האוכלוסייה המבוגרת ואת חיי המשפחה כולה.
מכיוון שמדובר במוצר פיננסי עם יתרונות וחסרונות, חשוב לעשות בדיקת כדאיות של העסקה, לבחון מצב פיננסי נוכחי ועתידי של הלווים ואולי גם של היורשים. לטובת זה מומלץ לפנות לבעל מקצוע בלתי תלוי בבנקים, ולקבל ייעוץ ובדיקת כדאיות.
כתב: מקסים ויצמן- כלכלן, יזם ואיש נדל"ן, בעלים ומייסד של וייצמן ייעוץ ומשכנתאות!